2025年6月弘益配资，高盛发布了关于中国房地产的最新研报。预测2027年中国房价将触底，2025年或再跌10%，叠加此前20%的跌幅，累计调整幅度可能达到30%。
新房需求预计从2017年峰值2000万套降至2030年的410-500万套，主要由人口减少（2022年起人口连续负增长）和城镇化增速放缓（2024年城镇化率达67%）导致。 二手房交易占比将上升，预计2035年新房销量仅剩2021年峰值的32%，二手房交易占比升至66%。
综合高盛近期发布的多份研究报告，其对中国房地产市场的最新研判，可归纳为以下观点：
一、未来房价走势预测
1、仍将延续下跌趋势
在2021-2025年房价已累计下跌20%的基础上，预计2027年触底前仍有10%-25%的下跌空间，尤其三四线城市因库存压力（去化周期约28个月）可能面临更大下行风险。
2、2025年楼市趋势
预测新房价格整体再跌20%-25%，但实际跌幅可能小于预测值，二手房价格预计2026年企稳。
3、触底时间
新房价格或在2025年末初步企稳，但实质性复苏需待2027年。
二、制约楼市走势的相关因素弘益配资
1、人口结构恶化
2022年起人口负增长，90后较80后减少4000万人，新生儿数量8年降40%，导致刚需群体持续萎缩。
城镇化率已达67%（2030年目标70%），增速降至年均0.5%，新增城镇住房需求从2010年代的640万套/年降至2030年的280万套/年。
2、库存与债务压力
截至2024年底，全国新房库存金额达93万亿元，相当于GDP的67%；叠加房企总负债59万亿元（不含预售定金），行业平均融资成本超7%，房地产行业总负债59万亿元（不含预售定金）。
部分企业利息支出占销售额的30%以上，形成“降价-亏损-再降价”循环。一线城市库存去化周期约18个月，三四线城市超过28个月。
3、需求结构转变
投资需求退潮：从2021年年均570万套购房，转为2025-2030年年均净抛售180万套，二手房交易占比2035年或升至66%。
三、区域分化加剧，政策效力减弱
1、城市层级差异显著弘益配资
一线城市库存周期约18个月，二手房市场部分回暖（如深圳高单价房源）；三四线城市库存积压严重，房价或需再跌30%才能出清。
2、政策刺激边际减弱
2024年货币政策宽松力度创十年新高，但政策乘数效应降至0.3（历史低位），受制于地方政府债务率125%、居民杠杆率62.8%及企业资产周转率下降。
四、房企短期内难以摆脱困境
1、开发商持续承压
万科2025年上半年预亏100-120亿元，金地、华侨城等房企盈利预测遭下调，流动性压力或于2025年3月迎来关键考验。
2、中长期规模收缩
预计2025年商品住宅销售面积约9.37亿平方米（同比降3.8%），接近2009年水平；至2027年新房销售额或稳定在8万亿元左右。
3、将金地集团、华侨城和万科的评级下调为卖出
高盛的依据是，这三家房企2025年6月合同销售额平均同比下降45%，2025年上半年同比下降34%。而与其他开发商相比，百强房企上半年降幅中值分别为19%和11%。因此将三家开发商2025年合同销售收入预测平均下调15%。
鉴于三家开发商的土地储备持续低迷且可售前景疲软，高盛下调了其2026-2027年销售收入预测。2026-2027年同比降幅分别为8%和5%，而对其他开发商预测中值为基本持平。
虽然万科2025年上半年获得人民币250亿元融资（包括再融资），为偿还165亿元的公开市场债务提供了支持。但展望未来，万科在2025年剩余时间仍面临127亿元的债券到期，2026/2027年分别为100亿元/124亿元（均为境内债券，但2027年11月将有72亿欧元债券到期）。
从房地产周期来看，历史上出现过的21次房地产危机数据显示，这些国家房价平均下跌了30%，平均下跌周期为6年。其中，下跌时间最长的是日本，持续了15年。
不过，值得注意的是，虽然日本房地产泡沫破灭后，房价持续下跌了15年，但事实证明，90%的跌幅都是在前5年发生的，接下来的是持续10年的盘整。这一情形，恐怕未来也将在中国楼市重演。
高盛对于中国楼市的判断，参考了经合组织、国家统计局以及中原领先指数的数据并依据历史经验。据此分析认为，中国房价已下跌了4年，房价下跌了20%，未来我国房价还将下跌10%，预计2027年触底。
当下楼市面临的核心难题是去库存，全国新房库存金额达93万亿元，而今年销售额仅9.6万亿元，供需失衡问题突出。然而，目前市场仍处于有价无市局面，尽管管理层出台了一系列房地产利好政策，但效果有限，市场反应平平。
可以预见，如果后续没有针对性的有效措施出台，年内将无法改变这一局面，市场将维持阴跌状况，除了一线城市外，大多数地区房价的下跌幅度大概率会超出10%。
综上，2025年中国楼市整体可能持续低迷，面临下行压力，销售额和投资额预计进一步下滑，跌幅虽略有收窄但市场情绪依旧疲软。
房价走势将呈现显著的区域分化：核心一线城市（如北京、上海）和强二线城市（如深圳、杭州）房价有望小幅反弹，涨幅或在2-8%之间，但仅限于部分区域和核心地段，主要受益于政策松绑和人口流入。
而三四线城市（如郑州、沈阳）和广大县城，由于受库存高企（去化周期约18个月）和人口外流的拖累，房价无疑将继续下跌5-10%。
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